Cuando alguien nos pregunta "¿cuánto necesito ahorrar para comprar una casa de 200.000 €?", la respuesta casi nunca es 40.000 € (el 20% de entrada). Suele estar más cerca de 60.000-65.000 €, porque hay una lista de gastos que se pagan aparte y que la gente rara vez incluye en su cálculo inicial.
El desglose, partida por partida
Impuestos: el gasto más grande, y el más variable
En vivienda de segunda mano se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que fija cada comunidad autónoma y que puede ir del 6% al 10% del precio. En obra nueva se paga IVA (10% en general, 4% en VPO) más AJD (Actos Jurídicos Documentados, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%). Es, con diferencia, la partida que más cambia el resultado final. Tienes el desglose completo por comunidad en nuestra guía de ITP.
Notaría
Los aranceles notariales están regulados por ley y dependen del precio de la escritura, no del notario que elijas. Como referencia orientativa, para una vivienda de precio medio suele rondar entre 600 € y 1.000 €, aunque puede variar según la complejidad de la operación (si hay hipoteca, si hay más de una escritura, etc.).
Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda (y, si la hay, la hipoteca) en el Registro también tiene aranceles regulados. Suele moverse en un rango parecido al de notaría, entre 400 € y 700 € para una operación estándar.
Gestoría
No es obligatoria por ley, pero casi todos los bancos la exigen o la recomiendan para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral sin errores. Suele costar entre 300 € y 500 €, y en muchos casos evita retrasos y correcciones que salen más caras que el propio servicio.
Tasación
Si pides hipoteca, el banco exige una tasación oficial de la vivienda para saber cuánto puede financiar. La paga el comprador, ronda los 250-400 € según el tamaño y tipo de vivienda, y hay que hacerla incluso si la operación finalmente no sale adelante.
Un ejemplo completo
Vivienda de segunda mano de 220.000 € en una comunidad con ITP al 8%:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%) | 44.000 € |
| ITP (8%) | 17.600 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro | 550 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Total a ahorrar (sin contar muebles ni mudanza) | ≈ 63.700 € |
Cifras orientativas para ilustrar el orden de magnitud. Los aranceles de notaría y registro varían según el precio y la complejidad de cada operación; consulta siempre presupuestos concretos antes de decidir.
Cómo lo aplicamos en la calculadora
En la calculadora de cuánto puedo pedir sumamos automáticamente el ITP de tu comunidad más un 2% aproximado para notaría, registro y gestoría (la tasación no está incluida porque depende más del tipo de vivienda que del precio). Así, cuando la calculadora te dice "total a ahorrar", ya está contando con estos gastos y no solo con la entrada.
- Añade un margen extra sobre estas cifras: son orientativas, no un presupuesto cerrado.
- Pregunta por bonificaciones del ITP antes de firmar: pueden reducir bastante el total.
- Reserva algo aparte para mudanza y primeros arreglos: no forma parte de los gastos de compra, pero llega justo después.
- Reserva entre un 10% y un 12% del precio, además de la entrada, para impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.
- El ITP es la partida más grande y la más variable: depende de tu comunidad autónoma.
- Nuestra calculadora ya suma estos gastos automáticamente al decirte cuánto necesitas ahorrar.
Este artículo es informativo y recoge rangos orientativos habituales en el mercado español. Los aranceles y tipos impositivos pueden cambiar; confirma siempre las cifras vigentes con tu notaría, gestoría o banco.