Cuando montamos la calculadora de "cuánto puedo pedir" nos dimos cuenta de un patrón: casi todo el mundo que nos escribe tenía calculado el precio de la vivienda y la entrada, pero se había olvidado por completo del ITP. Y no es un detalle menor: en algunas comunidades es la diferencia entre necesitar 6.000 € más de ahorro o 15.000 € más para la misma casa.
Qué es exactamente el ITP y cuándo se paga
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) grava la compraventa de inmuebles usados entre particulares. Se paga una sola vez, en el momento de la compra, y es responsabilidad del comprador liquidarlo. Normalmente lo tramita la gestoría o la notaría, pero el dinero sale de tu bolsillo, no del vendedor. Tienes 30 días hábiles desde la firma para presentarlo, aunque en la práctica casi siempre se hace en los días siguientes a la escritura.
La base sobre la que se calcula no es necesariamente el precio que pagas: es el mayor valor entre el precio de compraventa y el "valor de referencia" que publica el Catastro cada año. Si compras por debajo de ese valor de referencia, Hacienda puede calcular el ITP igualmente sobre el valor de referencia, no sobre lo que realmente pagaste. Conviene comprobarlo antes de firmar, porque puede cambiar el gasto final en varios cientos de euros.
Por qué el tipo cambia tanto según dónde compres
El ITP es un impuesto cedido: el Estado delega en cada comunidad autónoma tanto la gestión como la capacidad de fijar el tipo dentro de un margen. Es la misma razón por la que otros impuestos (como Sucesiones o Patrimonio) también varían tanto de una región a otra. En la práctica, esto significa que el mismo inmueble, con el mismo precio, puede salir varios miles de euros más caro o más barato solo por estar a un lado u otro de un límite administrativo. Es algo que sorprende a mucha gente que se muda de comunidad para comprar su primera vivienda.
Tipos generales por comunidad autónoma (2026)
Estos son los tipos generales orientativos que aplicamos en nuestras calculadoras. Son el punto de partida antes de aplicar cualquier bonificación:
| Comunidad autónoma | ITP general |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Navarra | 6% |
| Canarias | 6,5% |
| Andalucía | 7% |
| País Vasco | 7% |
| La Rioja | 7% |
| Aragón | 8% |
| Asturias | 8% |
| Baleares | 8% |
| Castilla y León | 8% |
| Extremadura | 8% |
| Murcia | 8% |
| Cantabria | 9% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
| Cataluña | 10% |
| Galicia | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
Tipos generales orientativos para vivienda habitual estándar. Muchas comunidades aplican tramos por precio (más % cuanto más caro el inmueble) y las bonificaciones descritas abajo. Verifica siempre el tipo vigente en la web de tu comunidad antes de firmar: es el mismo dato que usan las calculadoras de esta web.
Las bonificaciones que la gente no reclama
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos que hay que solicitar expresamente; Hacienda no te los aplica sola. Las más habituales:
- Jóvenes (normalmente hasta 32-35 años según la comunidad). Reducciones de 1 a 3 puntos porcentuales sobre el tipo general, a veces con un tope de precio de la vivienda.
- Familia numerosa. Tipos reducidos habituales, a veces combinables con el de jóvenes si se cumplen ambos requisitos.
- Discapacidad. Reducciones adicionales, normalmente acreditando un grado mínimo reconocido.
- Vivienda de protección oficial (VPO). Tipos específicos, casi siempre por debajo del general.
La condición común a casi todas: tiene que ser tu vivienda habitual, no una segunda residencia ni una inversión. Y hay que acreditarlo documentalmente ante notario o dentro del plazo de autoliquidación. Si se te pasa el plazo, luego es mucho más complicado (a veces imposible) recuperarlo.
Un ejemplo real de cómo cambia la cuenta
Imagina una pareja de 29 años comprando una vivienda de 180.000 € de segunda mano. Sin bonificación, en una comunidad al 8% pagarían 14.400 € de ITP. Si en esa comunidad existe una reducción para menores de 35 años al 6%, la factura baja a 10.800 €: 3.600 € de diferencia, solo por rellenar el papeleo correcto en el momento de la firma. Es dinero real que muchas veces se pierde simplemente porque nadie se lo recordó.
Qué pasa si no lo presentas a tiempo
El plazo de 30 días hábiles no es una recomendación, es el límite legal para autoliquidar el impuesto. Pasado ese plazo sin presentarlo, Hacienda aplica recargos que crecen cuanto más tarde regularices la situación: pueden empezar siendo pequeños en los primeros meses de retraso y aumentar de forma notable si pasa más de un año, además de posibles intereses de demora. En la práctica esto casi nunca ocurre por descuido del comprador, sino porque la notaría o la gestoría no ha tramitado la escritura a tiempo. Por eso conviene preguntar explícitamente quién se encarga de presentarlo y en qué plazo, en lugar de asumir que "ya lo lleva alguien".
Cómo lo usamos en nuestras calculadoras
Tanto en la calculadora de cuánto puedo pedir como en el comparador de comprar o alquilar aplicamos el tipo general de tu comunidad más un 2% adicional aproximado de notaría, registro y gestoría, para darte una estimación realista del total que necesitas ahorrar más allá de la entrada. No aplicamos bonificaciones automáticamente porque dependen de tu situación personal, pero ahora ya sabes que merece la pena preguntar por ellas antes de firmar.
- El ITP solo se paga en vivienda de segunda mano, y lo fija cada comunidad autónoma (entre el 6% y el 10% aproximadamente).
- Pregunta siempre por bonificaciones (jóvenes, familia numerosa, discapacidad): no se aplican solas.
- Se calcula sobre el mayor valor entre el precio pagado y el valor de referencia del Catastro.
- Tienes 30 días hábiles para presentarlo: confirma quién se encarga de hacerlo antes de firmar.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de una gestoría o notaría. Los tipos y bonificaciones cambian con cada ejercicio fiscal: confirma siempre los vigentes en tu comunidad autónoma antes de tomar decisiones.